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【炒股知识】二手房买卖莫入省税陷阱

2020-5-2 12:11/ 发布者: admin| 查看: 18/ 评论: 0

目前,我市二手房交易越来越普遍,房价也越来越高。在二手房交易过程中,一些房屋中介机构经常向交易双方“推荐”一些“省级”的“税收”策略,以方便“交易”。卖方着眼于当前利益,经常“施压”买方和中介机构进行“欺诈”。殊不知,这种做法在违反税法的同时,也会将买卖双方拖入税收“陷阱”,从而使交易双方的利益得不到有效保护,甚至为未来埋下“祸根”。

据市地税局相关负责人介绍,二手房交易的纳税过程中经常出现应纳税额不规范的情况。在一些不良中介的唆使下,交易双方经常签订“阴阳合同”、“假礼物”和“出租出售”,以达到少缴税或不缴税的目的。殊不知,这些所谓的“省”税措施只能帮助不良代理商获得佣金,这将对买卖双方造成无尽的伤害。

签署“阴阳合同”是没有办法抱怨的

钟女士实际支付了70多万元购买了一套二手房,但在提交给房产登记部门的销售合同中,该房屋的转让价格仅为37万元,因此新房产证的登记价格为37万元。过户后,钟小姐觉得自己被房产中介“忽悠”了,于是去相关部门要求“解释”。然而,她没有证据支持自己的说法,所以她只能“默默地吃黄连,痛得说不出话来”。

根据《税收征管法》,个人在转让房地产过程中,通过签订“阴阳”合同,故意少报或隐瞒交易价格,进行虚假纳税申报。未缴或少缴应付税款是一种逃税行为。税务机关将收回相应的税款,征收滞纳金并处以罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。房地产中介机构、其他单位和个人指使、协助他人偷税的,也应当承担法律责任。

从实际效果来看,故意少报和隐瞒房屋转让交易价格的行为,只能延缓卖方应承担的部分税费的缴纳,而买方在按照市场价格再次转让房屋时,由于增值税和计税金额较高,必须缴纳较高的税费,因此卖方应承担的税费就转移给了买方。当买方想用该房产进行抵押贷款时,由于登记的房价较低,通常很难获得大额贷款。

“虚假捐赠”让买家遭殃

目前,在二手房市场,“假礼物”也是一个比较普遍的现象。很明显这是一栋用钱买的房子,但房产证上写的是“礼物”。从表面上看,这为卖家“节省”了大量税款,为购房者带来了利润,但实际上却把购房者推入了一个悲惨的境地。

如果购买后的房屋存在质量问题或其他隐患,根据房屋买卖条款,买方不能享受法律保护,因为房屋是“捐赠”给你的,你不想归还给他人,但你不能要求对方归还购房款。

此外,在税收政策方面,“赠与”和“出售”受不同的税收规定的约束。虽然“假礼物”为卖家省了税,但买家必须承担原卖家在未来出售房子时应该承担的税。针对当前二手房交易中存在的“虚假捐赠”现象,国家税务总局于去年9月出台了相关规定,要求加强对房屋捐赠行为的审查和认定,明确相关个人所得税政策,要求对捐赠房地产的再转让严格按实征收个人所得税,并剔除原购买价格。具体而言,受赠人取得不动产后,无偿再次转让赠与人赠与的不动产的,应纳税所得额为财产转让所得减去转让过程中缴纳的税款后的余额

这样,别人“赠送”你的房子,你又想卖,扣除的金额很小,要交的税很大(来源:股票科学;gp8.cn)。

“出租出售”面临终止

“出租出售”也是一种所谓的“节约”税收的方式。根据国家规定,个人购买5年以上(含5年)普通住房对外销售免征营业税。个人所得税免征期限超过5年且是家庭唯一的生活用房的个人转让所得。个人将购买的非普通标准住宅进行再转让,居住时间超过5年(含5年)的,免征土地增值税;居住3年以上不满5年的,土地增值税减半征收。为了避免纳税,个人在清楚自己是在买卖现金新东财分配房时,必须签订“租约”,然后在减免期到来时正式办理过户手续。

然而,这种做法也是“搬起石头砸自己的脚”因为房价总是在变化,类似于这种情况,当双方约定的最后期限到来时,房价与原来相比有了很大的变化。如果价格上涨很多,卖方可能会违反合同。如果价格下跌很多,股票技巧可能会面临买方违约。因此,这种“以租换卖”的方法最不可靠,最终的周转率也极低。

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